A. Masukan secara umum:

1. Usul agar dapat dimasukkan ketentuan mengenai persyaratan dan/atau mekanisme permohonan pendaftaran Hak Atas Tanah (HP/HGB/HPL) dan perolehan Hak Atas Tanah (HP/HGB/HPL) atas Ruang Atas Tanah (RAT) dan Ruang Bawah Tanah (RBT).

2. Usul agar dapat dimasukkan ketentuan mengenai ganti rugi dan/atau kompensasi secara jelas dan lengkap, termasuk tetapi tidak terbatas pada:
a. pihak-pihak yang berhak atas ganti rugi dan/atau kompensasi;
b. batasan pemberian ganti rugi dan/atau kompensasi;
c. kondisi-kondisi (ruang lingkup) yang dapat mengakibatkan pemberian ganti rugi dan/atau kompensasi.
Atau agar dapat memberikan rujukan peraturan yang dapat mengakomodir hal-hal tersebut.

B. Masukan pasal per pasal:

1. Pasal 2
a. Usul agar dapat memasukkan suatu klausul yang menerangkan bahwa Hak Atas Tanah HP/HGB/HPL terhadap RAT/RBT dapat dimiliki oleh pihak yang fungsi dan peruntukannya berbeda dengan fungsi dan peruntukan dengan pihak yang telah memiliki Hak Atas Tanah atas permukaan tanah
b. Usul agar diperjelas ketentuan mengenai pemberian. kompensasi bagi BUMN/BUMD yang harus melepaskan Hak Atas Tanah-nya (termasuk RAT dan RBT) secara keseluruhan atau sebagian dengan syarat bahwa BUMN/BUMD tersebut telah membuat rencana pemanfaatan tanah tersebut dalam jangka panjang atau jangka menengah.
c. Usul agar dapat dimasukkan ketentuan atas jaminan/perlindungan atas fungsi/strukturnya kepada bangunan yang telah mendapatkan Hak Atas Tanah pada RAT/RBT, terutama pada bangunan yang menyangkut kepentingan umum.

2. Pasal 3 ayat (3)
Usul agar dapat disesuaikan bahwa penggunaan dan pemanfaatan RAT/RBT dapat didelegasikan dari Pemerintah Daerah Provinsi kepada BUMD, khususnya terkait dengan Proyek Strategis Nasional (PSN) dan/atau kepentingan umum. Hal ini mengingat kewenangan dalam pengaturan, pembinaan dan pengawasan dalam penataan ruang, termasuk di dalamnya penggunaan dan pemanfaatan RAT dan/atau RBT, berada pada Pemerintah Daerah.

3. Pasal 4
a. Usul untuk dapat diberi penegasan, seperti fungsi transportasi publik dan konektivitas beserta bangunan penunjangnya agar mendapat prioritas atau kemudahan dibandingkan dengan fungsi komersial (kantor, mal, dan lain-lain).
b. Usul agar dapat ditambahkan mengenai penggunaan dan pemanfaatan RAT yang dimaksud, meliputi:
1) "jembatan interkoneksi;
2) fasilitas penunjang perkeretaapian; atau
3) fasilitas penunjang kereta api termasuk area komersialisasi, bisnis, perhotelan dan hunian."

4. Pasal 5 ayat (2)
Usul agar di dalam pasal ini diberikan opsi lain pemanfaatan tanah selain berdasarkan perjanjian, sehingga perjanjian bukan opsi tunggal untuk memanfaatkan bidang tanah milik pihak lain untuk dijadikan akses RAT atau fondasi bangunan RAT, seperti misalnya terdapat opsi pemanfaatan tanah berdasarkan pembebasan tanah dengan ganti kerugian.

5. Pasal 7
a. Usul agar di dalam pasal ini dapat dimasukkan suatu klausul yang memberikan hak bagi Instansi Pemerintah, BUMN, atau BUMD untuk dapat memanfaatkan RBT Dangkal (≤ 30 meter) dalam rangka kepentingan umum, sehingga dapat mengurangi kebutuhan biaya atas kompensasi atau pembebasan lahan yang dibutuhkan (apabila ada).
b. Usul agar dapat ditambahkan mengenai penggunaan dan pemanfaatan RBT yang dimaksud, meliputi:
1) "jembatan interkoneksi;
2) fasilitas penunjang perkeretaapian; atau
3) fasilitas penunjang kereta api termasuk area komersialisasi, bisnis, perhotelan dan hunian."

6. Pasal 8
Usul agar di dalam pasal ini diberikan opsi lain pemanfaatan tanah selain berdasarkan perjanjian, sehingga perjanjian bukan opsi tunggal untuk memanfaatkan bidang tanah milik pihak lain untuk dijadikan akses RBT atau fondasi bangunan RBT, seperti misalnya terdapat opsi pemanfaatan tanah berdasarkan pembebasan tanah dengan ganti kerugian.

7. Pasal 10
a. Untuk dapat dikonfirmasi terkait kajian teknis yang dimaksud, dengan pertanyaan sebagai berikut:
1) apakah dibuat oleh instansi yang akan memanfaatkan tanah?
2) apakah kajian teknis yang dimaksud tersebut merupakan persyaratan untuk penerbitan KKPR atau perizinan lainnya?
b. Usul agar:
1) diperjelas atau didetailkan mengenai tujuan kajian teknis termaksud, ditujukan kepada 1 instansi tertentu (yang ditunjuk) atau kepada lebih dari 1 instansi sesuai dengan bidangnya masing-masing; dan
2) dibuatkan template format atau kerangka kajian teknis.

8. Pasal 12
a. Usul agar terminologi "ganti kerugian" diganti menjadi "kompensasi", mengingat terminologi "ganti kerugian" melekat pada pengadaan tanah untuk kepentingan umum, sedangkan pasal ini tidak diperuntukkan untuk adanya Pengalihan Hak.
b. Usul agar persetujuan pemegang Hak Atas Tanah pada permukaan tanah hanya terhadap "persetujuan nilai kompensasi" atas gangguan yang mungkin diakibatkan dan tidak untuk meminta persetujuan terhadap seluruh penggunaan dan/atau pemanfaatan RAT/RBT, mengingat PSN memerlukan upaya percepatan dalam pelaksanaan program.
c. Usul agar dapat dimasukkan suatu klausul yang bersifat final dan memaksa perihal persetujuan nilai kompensasi atas gangguan yang mungkin diakibatkan, sebagai antisipasi tidak tercapainya persetujuan nilai kompensasi tersebut dengan pemegang Hak Atas Tanah untuk menjamin kepastian hukum terhadap pelaksanaan percepatan PSN.
d. Usul agar dapat didefinisikan atau didetailkan bentuk dan batasan gangguan yang dapat diterima oleh pemilik lahan terhadap adanya proyek pembangunan.
e. Untuk dapat dikonfirmasi apakah "ganti kerugian" yang dimaksud adalah pembebasan lahan?
f. Usul agar dapat didetailkan terkait skema ganti kerugian sebagaimana dimaksud pada ayat (3), terutama penetapan standar pemberian ganti kerugian agar menjamin kepastian hukum dalam pemberian ganti kerugian.
g. Usul agar dapat dipertimbangkan pengaturan skema terkait pemanfaatan RAT/RBT kepada pemegang Hak Atas Tanah tanpa harus dilakukan pembebasan lahan.
h. Usul agar dapat dimasukkan suatu klausul bahwa apabila permukaan tanah tidak dibebaskan, namun di sisi lain pemilik Hak Atas Tanah pada permukaan tanah telah diberikan kompensasi, maka akan terdapat pembatasan hak terhadap pemegang hak atas permukaan tanah, seperti misalnya pembatasan bagi pemilik Hak Atas Tanah pada permukaan tanah untuk tidak dapat membangun bangunan tinggi yang dapat mengganggu struktur bangunan pada RAT dan/atau RBT. Hal ini juga dapat menjadi suatu jaminan atau perlindungan terhadap struktur atau fungsi bangunan untuk kepentingan umum yang dibangun di RAT/RBT.

9. Pasal 15
a. Usul agar dapat ditambahkan suatu klausul yang memberi ruang bagi Pemohon RAT/RBT bahwa Hak Atas Tanah HP/HPL/HGB pada RAT/RBT dapat diterbitkan izin prinsip terlebih dahulu (dalam bentuk HP/HPL/HGB conditional) sebelum bangunan tersebut berdiri dan setelahnya bisa diterbitkan Hak Atas Tanah/HPL pada RAT/RBT definitif, terutama untuk PSN dan/atau kepentingan umum.
b. Usul agar dapat menambahkan ayat baru sebagai berikut:
"Hak Atas Tanah pada Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah dapat diberikan kepada Instansi Pemerintah, Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah yang perolehan, penguasaan, penggunaan dan pemanfaatannya dilakukan dalam rangka kepentingan umum."

Menurut saya Pasal 21 perlu membedakan “kekeliruan administratif” yang dapat diperbaiki dengan kesalahan substantif yang berdampak terhadap hak pihak lain. Rumusan saat ini menyatakan setiap kekeliruan dalam penetapan HPL/HAT dapat dilakukan “perbaikan administrasi”. Sebaiknya dibedakan antara kesalahan tulis/data teknis yang dapat dikoreksi secara administratif dan kesalahan yang menyentuh subjek, objek, luas/volume ruang, dasar pemberian hak, atau hak pihak ketiga, yang memerlukan mekanisme pembatalan atau penyelesaian sesuai hukum administrasi dan perlindungan bagi pihak beritikad baik. Pembedaan ini penting untuk mencegah “perbaikan administrasi” digunakan terhadap perubahan yang sesungguhnya bersifat substantif.

Ketentuan mengenai penyimpanan karbon dalam Pasal 7 perlu dihubungkan secara eksplisit dengan rezim CCS. Draf memasukkan carbon storage sebagai salah satu bentuk pemanfaatan RBT, sementara Pasal 18 hanya menyebut minyak dan gas bumi, mineral dan batubara, serta panas bumi. Perpres 14/2024 tentang Penyelenggaraan Kegiatan Penangkapan dan Penyimpanan Karbon saat ini masih berlaku dan mengatur bahwa penyimpanan karbon berlangsung pada zona target injeksi dalam formasi geologi serta dilaksanakan berdasarkan rezim perizinan CCS. Karena itu perlu saving clause bahwa pemberian HPL/HGB/Hak Pakai pada RBT tidak dengan sendirinya memberikan hak untuk melakukan penyimpanan karbon atau pemanfaatan sumber daya alam/geologi dan kegiatan tersebut tetap harus memenuhi perizinan dan ketentuan sektoralnya. Yang manaa, ini serupa sejalan dengan Penjelasan UUPA bahwa kewenangan HAT tidak mencakup kekayaan alam dalam tubuh bumi dan pemanfaatannya memerlukan pengaturan tersendiri

Sistemc pengukuran dan pendaftaran tiga dimensi dalam Pasal 16 perlu diberikan parameter hukum minimum pada tingkat Perpress. Pasal 16 saat ini baru mensyaratkan pengukuran dan pemetaan tiga dimensi, lalu menyerahkan pelaksanaannya kepada peraturan perundang-undangan. Karena kepastian objek merupakan inti dari hak pada RAT/RBT, sebaiknya Perpresdf minimal mengatur bahwa data fisiknya harus memuat koordinat horizontal, batas atas dan batas bawah/elevasi, volume ruang, relasi dengan bidang tanah permukaan, relasi dengan objek RAT/RBT lain yang bertumpuk, serta keterkaitannya dengan akses dan pembatasan pada bidang lain. Ini mungkinnn penting karena model kadaster dua dimensi tidak cukup untuk memastikan tidak terjadinya tumpang tindih beberapa hak pada kolom ruang yang sama

Psl 12 ayat (3) sebaiknya memperjelas kapan kompensasi bersifat wajib. rumusan sekarang menggunakan frasa “dapat diberikan ganti kerugian atau kompensasi”. jika penggunaan RAT/RBT terbukti menimbulkan kerugian nyata, pembatasan penggunaan bidang tanah, penurunan utilitas, kebutuhan penguatan struktur, pembatasan pembangunan, atau beban lain terhadap pemegang hak di permukaan, sebaiknya ditentukan bahwa kompensasi wajib diberikan secara layak berdasarkan penilaian yang objektif. Frasa “dapat” masih memberi ruang timbulnya ketidakpastian ketika suatu kerugian secara faktual telah terjadi. sebaliknya, untuk dampak yang tidak menimbulkan kerugian terukur, Perpres dapat menentukan kriteria lain. dengan begitu, hak pemegang RAT/RBT dan pemegang HAT di permukaan memperoleh posisi hukum yang sama-sama jelas

ps15 ayat (6) saya menyarankan sebaiknya menggunakan istilah “tanda bukti hak”, bukan “tanda bukti kepemilikan”. draf menyebut sertipikat HPL, HGB, dan Hak Pakai pada RAT/RBT sebagai “tanda bukti kepemilikan”. istilah tersebut kurang tepat terutama karena HPL adalah pelimpahan sebagian kewenangan hak menguasai negara dan HGB/Hak Pakai merupakan hak dengan isi serta jangka waktu tertentu, bukan “kepemilikan” dalam pengertian hak milik. UUPA sendiri menggunakan terminologi “surat-surat tanda bukti hak” dalam Pasal 19. Prinsip ini juga konsisten dengan karakter HPL yang oleh Prof. Maria S.W yaiti dijelaskan memiliki dimensi publik sekaligus keperdataan, bukan hak milik biasa. Rumusan yang lebih aman adalah “diberikan sertipikat sebagai tanda bukti hak.”

Rumusan Pasal 3 ayat (3) bahwa “penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan RAT/RBT menjadi kewenangan Menteri” terlalu luas dan perlu diperinci. Frasa tersebut berpotensi dibaca seolah seluruh aspek penguasaan sampai pemanfaatan RAT/RBT merupakan kewenangan tunggal Menteri, padahal objek RAT/RBT dapat bersinggungan dengan kewenangan sektoral di bidang pertambangan, panas bumi, ketenagalistrikan, penerbangan, lingkungan, kebencanaan, pertahanan, dan penyimpanan karbon. Sebaiknya kewenangan Menteri dirumuskan secara lebih presisi sebagai kewenangan dalam penetapan, pemberian, pendaftaran, pemeliharaan data, serta administrasi HPL/HAT pada RAT/RBT sesuai kewenangan di bidang pertanahan, dengan tetap menghormati kewenangan instansi sektoral. Ini juga membuat Pasal 3 konsisten dengan Pasal 6, Pasal 9, dan Pasal 10 draf yang sendiri mengakui keberadaan kewenangan teknis sektoral.

Plot bidang tanah

Baik sebagai sarana untuk lebih memahami peraturan perundang-undangan.